地盤改良は必要？

『おーい　かばくん』という歌つき絵本が大好きな息子。
YouTubeで見せてあげたら、すっかりハマってしまい…

『かばくーん、かばくーん』と言いながら、
せっせとノートパソコンを運んでおりました。


さて、設計依頼先もようやく決まり、
いよいよ本格的に始動した『うなぎの寝床プロジェクト』ですが、
まず第一ステップは『地盤調査』です。

これまで設計依頼先を検討する中で見てきた各社の見積りに、
必ず『地盤改良費』というのが入っていました。
まだ地盤調査をしていないので、
周辺地域の情報などからの推定の見積りではありましたが、
110-120万円が見積もられていました。

ふとパパが、
『今まで普通に家が建っていたのに、そんなに地盤改良必要なのかな？』
とつぶやいていて、たしかにー、とママも不思議に思ったので、
調べてみました。

で、分かったことは、

　地盤改良が当たり前になったのは2000年（平成12年）から。
　それ以前の家は、地盤改良されていないのがほとんど。

ということ。

どういうことかというと、
もともとの建築基準法では、地盤についての具体的な決まりがなかったのですが、
建築基準法が2000年（平成12年）に改正されて、
地盤の状況に応じた基礎の構造について、具体的に規定が設けられました。

では2000年以前の建物は、すべて全く地盤改良されていないかというと、
そうではなくて、

木造なら３階建て、もしくはRC造、鉄骨造の場合は、
構造計算が必要なので、そのおかげで、
地盤に対して適切な基礎が設けられているはずです。

ところが、木造の２階建てまでは構造計算が必須ではないので、
2000年以前の建物の場合、地盤については特にケアされていないことが殆どで、
地盤や基礎の強度が実は不十分ということがあり得るようです。

2000年の建築基準法改正によって、
地盤の強さに応じての基礎の構造が具体的に決められたので、
地盤を調査しないと、どういう基礎にするかが決められなくなりました。
だから今は、地盤調査が必須なのですね。

なので、家を建てるにあたって、
地盤調査や地盤改良が当たり前になったのはここ15年くらいの話で、
いくら前に家が建っていたからといって省略はできない、ということです。

早速、地盤調査費用の見積りを依頼中です。

固定資産税・都市計画税は更地だと高い？

こだわりがでてきた１歳の息子、
昨日は、普段使っている子供用のコップでは飲みたがらず、
ママが使っていたコップで飲みたかったようです。

暑かったのでたくさん飲みたくて、
ママはYEBISUの大きなビールグラスでお茶を飲んでいました。

それを飲みたいというので、渡すと、
息子がYEBISUのグラスを片手で持って、
グビグビとお茶を立ち飲みしていました。

なかなか貫禄のある、かわいい姿でした。


さて、設計を建築家Ｋさんにお願いすることに決まり、
それすなわち、着工もまだまだ先になり、
よって、2015年の1月1日はまだ更地の予定のため、
来年の固定資産税が値上がりしてしまうことになりました…。

これも見えないコストアップ…

承知の上で決めたことなのでよいのですが。

具体的にいくらくらい高くなるのだろう、と思って、
そのあたり調べてみました。

東京都主税局のHPに詳しく書いてあるのですが、
パパママに関係する要点だけをまとめてみました。

■土地にかかる税金

土地にかかる税金として、固定資産税と都市計画税があります。

固定資産税＝課税標準額×1.4%

都市計画税＝課税標準額×0.3%

それぞれの課税標準額は、
『固定資産評価証明書』の下の方の『摘要』という欄に記載されています。

■住宅用地の特例措置

戸建てが建っている住宅用地だと特例措置が受けられて、
戸建てが建っていないと特例措置が受けられません。

住宅用地であれば、それぞれの課税標準額が、

固定資産税課税標準額＝価格×1/6（200㎡以上は1/3）

都市計画税課税標準額＝価格×1/3（200㎡以上は2/3）

と、税負担が軽減されます。

ここでいう『価格』は、いわゆる土地の販売価格ではなく、
『固定資産評価証明書』に記載されている『平成●●年度価格』のことです。

■建築中は？

１月１日時点で、完成した戸建てが存在していれば『住宅用地』です。

建築中の住宅や、駐車場は『住宅用地』として認められないそうです。
１月１日時点で建築中の年は損した気分ですが、
建物が完成していないので、
その年は建物に対する固定資産税はもちろん課税されません。

■建替え中の特例措置

ただし！『建替え』の場合のみ、建築中でも、
特例措置を受けることができます。
東京都については、詳しくはこちら。

ただし、あくまで『建替え』が対象で、
前年度の住宅の所有者と同じ人が建てている場合のみ、適応となるので、
パパママには関係のない話です。


というわけで、調べてみると、いくら完成間近だとしても、
１月１日時点で建築中である場合は、
住宅用地の特例は適応とならないようです。

もともと、他社に設計を依頼したとしても、
なんとか来年３月まで（今年度中）に竣工できるか…
という感じでしたので、
いずれにしても来年は住宅用地の特例措置は受けられなかったのですね。

ウルトラＫにしたが故の見えないコストアップ…
と思っていたのは勘違い、と分かって、スッキリしました。

結論は、

　・固定資産税・都市計画税は更地でも、建築中でも高い
　・ウルトラＫでなくてもどうせ高い予定だった

でした。

第1回打合せ 〜インタビュー

モンベルの黄緑色のウインドブレーカーがお気に入りの息子。

暑そうなので、着せずにでかけようとしたらぐずり、
自分でウインドブレーカーを持ってきて、
着せたらニコニコご機嫌になりました。

１歳なりにいろいろこだわりが出てきた息子です。


先週末の一大イベント、ウルトラKとの契約監理契約の日、
契約の手続きの後、『インタビュー』なるものがありました。

別に取材を受けたわけではないです。
いわゆる"初回打合せ"で、施主の希望などを聞く場です。
格好良く『インタビュー』と言っているだけですが、
『インタビュー』とか言われると、ちょっとウキウキしてしまいます。

インタビューの内容は、

・どんな家にしたいか：シャープでクールな、かつ実用的な、カッコいい家
・優先順位の高い希望：
　１．ビルトインガレージ
　２．LDKは2階、キッチンとリビングは視線が届く繋がった空間
　３．洗濯機とバルコニーが同じフロア
　４．十分な収納：納戸ではなく壁面収納（なるべくデッドスペースは少なく）
　５．個室は主寝室＋将来の子供部屋×２
　６．南の開放感を活かした明るい家

をパパママからお伝えして、
その後で、Kさんから細かい点について質問がありました。

・どんな階段がよいか：シャープな感じ
・どんな窓がよいか：サッシは黒
・どんな照明がよいか：間接照明メイン、子供部屋はワークライト
・バルコニーの希望の広さ：広くなくてよい、室内空間優先で
・シューズクローゼットの収納量（靴の数）
・クローゼットの収納量（衣服用）

などなどなど…
多岐に渡って、色々と質問をされました。

約2時間半、みっちりインタビューを受けている間、
息子はおばあちゃんとご機嫌に遊んでいてくれました。
かくれんぼしたり、お絵描きしたり、
ぐずることなく遊んでいたそうで、
とってもお利口さんでした。

充実した打合せをさせてくれた息子とおばあちゃんに感謝感謝です。

今回のインタビューの内容をもとに、プランニングをして下さいます。
次回の打合せは1ヶ月後。

パパママの宿題は、

・新居に持っていく予定の家具のサイズ
・ソファの写真
・パパママ好みのウルトラKの施工事例集
・他社プラン（パパママの要望の参考になるそうで）
・高低測量図

を、送ること。

測量士さんに確認したところ、殆ど高低差がない土地ということで、
高低測量は行われていませんでしたが、
それ以外の宿題はすぐに片付けました。

本格的にプロジェクトが始動した実感があって嬉しいですね。

今回のインタビューで色々な質問に答えながら気付いたのは、
実はパパママはさほど荷物が多くないかも、ということ。

靴も、子どものを合わせても50足くらい収納できればいいかなー、
とお話すると、かなり少ない方だそうで、
東京の人はみんな衣装持ちなので、
だいたい70-100足以上の収納量を求めてくるそうです。

逆に言えば、ウルトラKのステキな建築のどこかに、
それだけの収納が隠されているということで、改めて驚きました。

さてさて１ヶ月後が楽しみです。

設計依頼先決定！

只今大人気の映画『アナと雪の女王』の歌を、

息子が保育園で覚えてきました。

『ありのー♪ままのー♪』と熱唱してくれます。

流行に疎いママは、1歳の息子の熱唱ではじめて"Let It go"を知りました…。


さて、ついに、うなぎの寝床の設計依頼先が決まりました！

1月に土地の購入を決めてから、はや4ヶ月。
その間、ほぼ毎週のように各社と打合せをし、
検討に検討を重ねて出した結論は…

まさかの『ウルトラＫ』でした！

たった2週間前には諦めていたのですが、
お断りのご連絡をしたところ、有難いことに、
Kさんの方からコストカットした予算案を提示して下さり、
またもやパパママは心揺れ動くことになり…

『ウルトラC』もとても信頼してますし、
修正プランはパパママの希望が十分に反映されていて、
申し分なかったのですが、デザイン面では一抹の不安がありました。

一般的な感覚では、十分に今風の家にはなるでしょうし、
住宅性能面では間違いないでしょうし、
言うことなしなのですが、
パパママの好きなKさんの建築というのは、
一般的な感覚を超えた研ぎ澄まされたデザインで、
こればっかりはそうそう真似できるものではないだろうと、
素人なりに思います。

となると、C社で建てた場合、
とても暖かい（といってもマンションよりは寒いかもしれない）し、
光熱費も高くない（といってもマンションよりは高いはず）けど、
"もしKさんに依頼していたら…"と、小さな後悔の念を、
ずっと引きずりかねないのでは…と考えて、

竣工が遅くなる期間分の家賃や、
着工が来年1月より遅くなると固定資産税が高くなったり、

色々と見えないコストアップもあるものの、

手の届かない予算ではないし、
消費税8%のうちには間に合うし、

ここは妥協してはいけないところ、と判断して、
意を決してKさんに依頼することにしました。

ぐるーっと一周まわって、もとに戻ったと言いますか、
初心貫徹と言いますか。
これだけ考えて、やっぱり諦めきれなかったのだから、
間違いないと思います。

と、ママは信じてます。

早速週末に、設計管理契約を締結してきました。
いよいよ、うなぎの寝床プロジェクトの本格始動です。

土地登記完了 〜自分でできました

最近、毎晩ひとり大運動会を開催している息子。
真っ暗な部屋の中、ベッドの上を、
キャーキャー言いながら走り回って、
寝かしつけになかなか応じてくれません…。

体力があり余っているのか何なのか…
まぁ元気がないよりよいですが。

先日、『トトロ―』と寝言を言っていましたが、
一昨日は寝言で、『ママ―』と言っていました。
昨日は寝言で、ケタケタ笑っていました。

寝ている間も何やら楽しそうです。


先週ついに、うなぎの寝床の土地の登記が完了しました！

土地の登記も自分たちでできるかなーと思い、
調べてみると、どうやらできそうだったので、
結局自分たちで登記申請して、無事登記が完了しました。

うなぎの寝床の土地は、売買による所有権移転でした。
売主の不動産屋さんに、銀行からの借入れが残っていたので、
売主さんの『抹消登記』は司法書士さんがしました。

土地引き渡し当日は、ママお手製の申請書類を持参して、
一応、売主さんの司法書士さんがチェックをしてくれました。
お手製書類には特に問題なく、法務局へ。

今回は売主さんの抵当権抹消があったので、当日の流れは、

　決済＠不動産屋さん
　　↓
　売主さんのローンの清算＠銀行
　　↓
　抵当権の抹消（抹消登記）＠法務局
　　↓
　所有権移転の登記＠法務局

という感じでした。

売主さんの司法書士さんと法務局へ一緒に行って、
『抹消登記申請』と『所有権移転の登記申請』を同時に提出しました。

司法書士さん曰く、
『法務局は、本人による登記申請には甘いんですよ。
（司法書士による）代理申請にはきびしいですが。』
だそうです。

書類に何か不備があると、電話連絡が来るのですが、
登記完了予定の日まで特に連絡がなければ、
登記が完了している、ということになります。

幸いママには連絡がなかったので、先週、受領しに行ってきました。
ちゃんと、パパママの名前で登記されておりました。
感動しますね。

さて、今回のお手製登記にあたって、
実際やってみて分かった注意点などをまとめておきます。
建物登記でもう一度役立つかもしれませんし。

■  準備する書類

売主：

　印鑑証明書（三ヶ月以内）

　資格証明情報

　登記識別情報

　固定資産評価証明書

買主：

　登記申請書

　登記原因証明情報

　委任状

　住民票

■  各書類の注意点

１．登記申請書

・印鑑は認印でもよい。

・共有名義の場合、同じ姓でもそれぞれ別の印鑑を捺印する。

・名義人ごとに、『住所、持分、名前』の順で記載する。

・住所が同じ場合は、『同所同番同号』でもよい。

・受領方法を、郵送か法務局へ受取りに行くか、どちらか記載する。

・郵送での受領の場合は、返信用封筒を準備しておく。

（切手は書留分。レターパックでもよい。）

２．委任状

　　・売主（委任する側）の印鑑は必ず実印を捺印してもらう。

※実印は常にすぐ使えるとは限らないので、売主に準備しておいてもらうよう、

　 念押ししておく方がよいです。

３．住民票

　　・共有名義の場合、住所が同じなら一通でよい。

■  とじ方

書類の順番に決まりはない。

左側二ヶ所をホッチキスでとじる。

■  紙質

上質紙とかでなくても大丈夫

■  印紙

都心部の法務局ならばかなり高額でも問題なく対応できるようですが、

そうでない法務局だと、印紙売り場の印紙が足りない事態もありうるそうです。

なので、事前に連絡しておくのが無難です。

さらに、いつ買いに行く、と伝えておけば準備しておいてくれるので、

待たなくて済みます。

■  受領方法

受取りに行くとなると平日日中しかあいていないので、

行けない場合は、郵送にしておくと無難です。

共有名義人のうち、全員では受取りに行けない場合は、

行けない人の委任状が必要です。

受取りに行く場合は、印鑑と身分証明書を持参します。

今回はこれでうまくいきましたが、

どんなケースにもあてはまるとは限りませんので、

必ず法務局や司法書士さんに相談して下さいね。

長らく探してやっと辿りついた土地なので、

登記識別情報の受領の時は、感無量のママでしたが、

受取りの手続きがあっさり過ぎて、拍子抜けしてしまい、

どこで感動してよいのか困ったママでした。

無垢材の問題点？

息子が手をつながずに1人で、
けっこう急な下り坂を降りていこうとしたので、
"転ぶかなー"と思いながら見ていると、
器用に"てってってー"と転ばずに小走りに降りて行って、
息子の成長に驚いたママでした。


さて、『無垢材』でおあずけにした、
無垢材の追加調査の調査結果です。

１．傷がつきやすい
複合フローリングのコーティング材よりも、表面が柔らかいので、
複合フローリングよりも傷はつきやすいそうです。
最初の1-2年は、"モノを落としてここがへこんでしまった"というように
気になるようですが、5年くらいすると傷がなじんで、
気にならなくなってくるそうです。

そういう意味では、"ほんの少しの傷も気になって仕方ない！"
という人には向かないのかもしれません。

5年を過ぎての長期間となると、
無垢材は味わい深くなってくるのに比べて、
複合フローリングは表面のコーティング材の劣化が避けられず、
年月を経るごとに差は歴然としてくるそうです。

２．反る
自然の木そのものなので、季節によって収縮膨張を繰り返します。
なので、施工時に、無垢材の間に厚紙（スペーサー）を挟んで、
隙間を少しあけながら張っていったりするそうです。

ところが、複合フローリングしか知らない職人さんが、
隙間なく無垢材を張ってしまうと、
夏に無垢材が湿気を含んで膨張して、反り上がってしまいます。

また、無垢材が反らないように、
通常は施工時に、板と板の組み合せ部に小さな釘を打っていきます。

ところが、床暖房の上に無垢材を張る場合は、
暖房パネルに釘で固定するこはできないので、
接着張りになります。
接着張りだと、木が反り上がる力に耐えきれずに剥がれて、
板鳴りをおこすことが稀にあるそうです。
でも修復可能だそうです。

３．水がたれたらすぐふく
水がたれたのを放ったらかしておくと、シミになるようで、
水がたれたらすぐにふかないといけないそうです。
すぐに拭きさえすれば、特に困らないようです。

中性洗剤を使うと、木を保護している油分が分解してささくれ立ってしまうので、
中性洗剤は使えません。

４．カビは生えないハズ
木材が、相当な湿気を含んでいないと、カビは発生しないけれど、
結露や、漏水や、換気不足などの外的な要因があると、
カビが生える可能性もあるそうです。

ただ、そんな場合は、無垢材どころの話ではなく、
家全体の耐久性にかかわる大問題だそうです。

５．床暖房は低温式
床暖房に対応している無垢材もありますが、
あまり高温にするわけにはいかないので、
低温式の床暖房を選択する必要があります。

低温式でも、じんわりじっくり暖まって、
主暖房として使えるものもあります。

でも、無垢材の足触りは、複合フローリングと違って、
冬でもひやっとはしないそうで、
床暖房を入れない方も多いそうです。


なるほど、無垢材だからといって大きな問題点があるわけではなさそうです。
あとはコストですが、広さにもよるので、一概には比較できません。

うなぎの寝床の床はどんな床になるでしょうか。
楽しみです。

無垢材

先日、C社との打合せの際に、
C社オススメの『無垢材』のサンプルを頂きました。

"無垢"というのは、"混じり気のない"という意味で、
『無垢材』は"一本の原木から、必要な寸法を直接切りだした木材"です。

いわゆる一般的なフローリングは、『複合フローリング』といって、
合板の表面に、化粧材を張ったものです。
化粧材には、樹脂シートなどの特殊加工したものと、
天然木を薄く削ったもの（突き板）とがあります。

ママが信頼するC社の営業マンさんは、
無垢材をとてもオススメしているのですが、
無垢材はコストも高いですし、
別に複合フローリングでも快適だし～　と思っていたパパママ。

そもそも、LDKは割と白っぽい空間にしたいと思っているので、
無垢材だとそんなに白っぽい色はないし…
という話をしていたら、
ホワイトのオイル塗装をした無垢材のサンプルを持ってきて下さいました。

手で触ってみるとスベスベで確かに気持ち良いのですが、
感動したのは、裸足で踏んでみた時です。
足触りが複合フローリングと雲泥の差で、ママはビックリしました。

とにかく、さらっさらなんです。

無垢材と比較してしまうと、今までは気にしてなかったのですが、
確かに複合フローリングはペタペタしています。

１歳の息子なりに肌触りが気持ち良いと思ったのか、
スベスベと手でずっとさすっていました。

こんなに違うとは…
体験して初めて分かる良さですね。

ちなみに、なぜ肌触りがサラサラかというと、
　木の表面がコーティングされておらず、自然のままなので、
　繊維の微妙な凹凸があるために、
　ベッタリとは肌にくっつかず、サラサラした肌触りになる、
ということだそうです。

この良さを知っている人が、多少コストが高くても、
無垢材を使いたくなるのも理解できました。

とはいえ、無垢材について調べていると、
色々とネガティブなことも書かれているので、
そのあたりについてさらに調査してみました。

長くなりそうなので、調査結果はまた次回に。